LTV / DTI / DSR 이란?

 

 주택담보대출 비율 LTV(Loan to Value Ratio)

 주택담보인정비율(담보인정비율)이라고도 한다.

 주택을 담보로 금융기관에서 대출을 할 때 담보물(주택)의 가격에 대한 대출액 비율을 말한다.

 

 예) 주택 가격이 2억

 주택담보대출비율이 60%라면 대출액의 최대한도는

 1억2천만원에 이른다.

 

 하지만 실제로는 대출한도금액에서 전세권을 포함한 선순위저당권과 임차보증금 및 주택임대차보호법에 의한 최우선변제금인 소액임차보증금을 차감한 액수를 대출받을 수 있다.

 

주택담보대출인 LVT는 주택담보가치비율로만 대출비율을 판단하기 때문에 한도가 높다.

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 총부채상환비율 DTI(Debt To Income)

 총부채상환비율은 총 소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율

 쉽게 말해 내 소득수준에 비해서 얼마까지의 대출이 가능할까라고 볼 수 잇다.

 금융기관이 대출금액을 산정할 때 대출자의 상환능력을 검증하기 위하여 활용하는 개인신용평가시스템(CSS : Credit Scoring System)과 비슷한 개념이다.

 

 예) 연간소득이 5천만원이며 DTI를 40%로 설정할 경우 총부채의 연간 원리금 상환액이 2000만원을 초과하지 않도록 대출규모를 제한하는 것이다.

 

 한국에서는 부동산 투기과열에 따라, 2007년 은행권에서 투기지역과 투기과열지구에 대하여 주택담보대출에 DTI규제를 확대하였다. 소득을 적게 신고한 자영엽자나 상환능력은 있지만 현재 소득이 없는 은퇴자의 경우에는 불리하게 적용될 수 있다. DTI는 연간 소득에서 원리금 상환이 차지하는 비율을 나타내는 것이므로, 대출 기간을 장기로 할 경우에는 대출한도의 축소분을 상당부분 보전할 수 있다.

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 총부채원리금상환비율 DSR(Debt Service Ratio)

 총부채원리금상환비율은 연간 총소득에서 전체 대출금의 원금+이자가 차지하는 비율이다.

 주택담보대출뿐 아니라 신용대출과 신용카드결제액, 자동차 할부금 같은 모든 대출금이 해당된다.

 

 예) 연소득이 1억이고 1년간 값아야 할 원리금 상환액이 4천만원이라고 했을때, 현재 DSR 상환예정액인 4천만원을 연소득 1억으로 나눈 40%이다.

 

 금융기관의 DRS한도가 80%라면 이미 40%를 받았으므로 80%-40%=40%인 나머지 4천만원을 더 받을 수 있다.

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 투기지역 / 투기과열지구 / 조정대상지역

 8.2부동산대책으로 인해 LTV와 DTI가 지역별로 차등 적용이 되었다. 그렇기때문에 내가 부동산을 구입하려 하는 지역, 또는 살고 있는 지역이 어느지역인지 확인을 하고 LTV, DTI, DSR을 따져봐야 한다.

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 투기지역 투기과열지구

 먼저 투기지역과 투기과열지구인 예를 들어서 강남에 6억원 이상의 집을 매입한다면 LTV, DTI가 40%까지 제한이 된다. 그리고 이미 주택감보대출을 받았다면 추가 대출은 어렵다.

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 투기(과열)지구 제외 청약조정지역

예를들어 고양시나 성남에서 집을 구한다면 LTV, DTI비율이 60%, 50%로 제한이 된다.

하지만 5억원 이하의 주택을 구입하는 실거주자라면 LTV, DTI는 각각 70%, 60%까지 가능하다.

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 조정대상지역 외 LTV, DTI 비율

 그 외 청약조정대상지역에서 제외되는 지역은 LTV, DTI 비율이 각각 70%, 60%까지 가능하다. 하지만 비조정대상지역이라도 대출을 받으려는 주택이 경기도나 인천에 위치하고 가족(세대원)이 받은 기존 대출이 있다면 LTV, DTI비율은 각각 60%, 50%로 제한된다.

 

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