[부동산] 임대차 3법과 주택임대차보호법의 세부내용

 

 주택시장의 불안정 속에서 주택의 호가는 계속 오르고 있고, 전세에서 월세로 전환이 빠르게 변하는 중이다. 주거 불안과 주거비의 부담이 가중되고 있으나 현행법으로는 안정적인 주거완경을 보장하지 못하고 있다.

 

 주택임대차보호법은 임차인이 기존 2년의 계약갱신권 요구보장을 2년으로 임대차보장기간을 연장하고 전월세상한제를 도입하여 계약 갱신시 차임이나 보증금을 5%이상 올리지 못하도록 제한하는 제도이다. 기존의 부동산정책과 연계되어 탄력적인 부동산 시장을 기대하고 있으나... 현실은 그 기대와 달리 가고 있는듯 하다.

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 1. 계약갱신요구권

 임차인이 계약 갱신을 희망하는 경우 계약 갱신을 1회 청구할 수 있는 권리이다. 이에 따라 임차인의 거주기간이 2년 더 늘어나 기존 2년과 합하여 4년이 보장되는 요구권이다.

 

 임차인이 요구한 계약갱신요구를 임대인이 정당한 사유없이 갱신거절을 하게되면 임차인이 입은 손해를 배상하도록 하였다.

 계약갱신요구권은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신요구권을 행사 할 수 있다.

 

 계약갱신요구권은 1회에 한하여 행사할 수 있으며 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년이다.

 

 만약에 샐 개정되는 법 시행 당시 이미 한 주택에서 4년 이상 임대차 거주중이라도 1번의 계약갱신요구권을 행사할 수 있다. 임차인이 계약만료기간에 맞추어 나가기로 하였으나 중간에 이를 번복 후 계약갱신요구권도 행사할 수 있다. 또한 계약갱신요구권 행사 후 임차인은 무조건 2년의 거주기간을 두어야하지 않고 임대인에게 언제든지 해지 통보가 가능하다. 임대인은 해지통보를 받은 날로까지 부터 3개월 후 효력이 발생한다.

 

 2. 전월세 상한제

 임대인이 계약을 갱신 할 때 임대료를 5% 범위내로 제한하여 임차인의 임대료 급등으로 인한 부담을 줄인다.

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 3. 법률 공동소관

 법무부와 국토부가 법률을 공동으로 소관하도록해 주택임대차 제도 마련시 부동산 정책과 연계하여 탄력적인 대응을 요함. 주택임대차 표준계약시 서식을 공동으로 관리하여 수정소요 발생시 법무부장관이 국토교통부장관과 협의하여 작성하게 되며, 현재 분쟁조정위원회를 운영하고 있는 대한법률구조공단 외에 한국토지주택공사(LH) 및 한국감정원에 확대 설치할 예정.

 

 임대인이 갱신을 거절할 경우도 있다. 임차인이 2번이나 월세를 연속하여 연체한 경우, 1월에 연체 후 2, 3월에 지급하였다가 4월에 다시 연체한 경우 임차인의 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 등 부정한 방법으로 임차인의 권리를 다하지 못한 경우가 그러함.

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 법안의 전체적인 내용은 임차인의 임대권리를 강화하는 요건이다. 정부에서 임대인의 권리를 제한하여 관리감독하겠다는 취지인데, 어떻게 보면 정부에서 개인의 사유인 주택에 권리를 행사함으로써 더 불안한 시장을 만들어낸 결과라고 볼 수 있다.

 

 전세금이 치솟은 이유중 하나가 한번 집을 전세주면 4년 동안 빌려줘야하고 중간 갱신시 임차금을 상환해봤자 5%이내이기 때문에 처음부터 4년후의 임대료까지 불러버리는 것이다. 이로인해 전세는 찾아보기 힘들고, 월세로 가고 있는 현실이다.

 

불난데 기름을 부어버린 정책의 역효과라고 볼 수 있다.